[AUDIO_VIDE] Bienvenue dans cette leçon du cours d'économie du sol et de l'immobilier consacrée à l'évaluation immobilière basée sur les prix d'autres bien immobiliers. Le principe est simple : pourquoi payer plus pour cette maison par exemple, si je peux en acheter une autre moins chère? Donc on va comparer directement les prix de différents biens alternatifs. C'est quelque chose que nous faisons en fait tous les jours, quand nous achetons du lait, quand nous achetons des tomates, eh bien nous comparons le prix du litre de lait, le prix du kilo de tomates avec d'autres propositions. La difficulté, dans le domaine immobilier, ben c'est justement que les biens immobiliers sont des biens extrêmement hétérogènes, extrêmement différents les uns des autres. Et donc ça va pas être facile de comparer les prix d'immeubles différents, et on va voir dans cette leçon comment on peut procéder à des ajustements permettant de faire ce genre de comparaisons. Je rappelle le contexte de cet exercice. Il s'agit de, c'est le même en fait que depuis le début de ce module, il s'agit d'aider un acheteur potentiel à formuler une offre de prix pour l'achat d'un bien immobilier. Dans le cas où le propriétaire a déjà affiché un prix, notre client acheteur potentiel doit déterminer si ce prix lui convient, les anglophones parlent par exemple de fair price, de prix équitable, est-ce que ce prix est juste? Et dans les 2 cas, soit que l'acheteur fait une offre de prix ou accepte ou évalue une offre de prix il faut l'aider à calculer son consentement à payer pour un bien immobilier spécifique. En fait, comme nous l'avons déjà vu dans les leçons précédentes, le problème est le même pour le propriétaire immobilier. Lui, il doit soit formuler un prix minimum auquel il accepte de vendre, soit décider si l'offre de prix que lui fait un acheteur lui convient. Donc il doit aussi déterminer un consentement, dans son cas, un consentement à accepter. Dans cette leçon, on dira qu'un prix est acceptable pour l'acheteur s'il n'est pas plus élevé que les prix auxquels s'échangent des biens immobiliers comparables. Et on dira qu'un prix est acceptable pour le propriétaire vendeur s'il n'est pas plus faible que les prix auxquels s'échangent des biens immobiliers comparables. La difficulté, comme je l'ai indiqué en ouverture de cette leçon, c'est de comparer les prix de biens différents. Comment faire? Et on va voir 4 astuces, 4 solutions qui permettent de résoudre ces difficultés. Première chose, évidemment c'est de ne retenir que des biens immobiliers qui soient suffisamment comparables, suffisamment semblables les uns aux autres, celui-ci par exemple avec celui-là. Ou alors, deuxième solution, corriger les différences de qualité par des travaux hypothétiques, s'il s'agit de comparer un bâtiment neuf avec un bâtiment délabré, eh bien il faut, on prendra en compte les travaux nécessaires pour rendre neuf le bâtiment délabré qui deviendra à ce moment-là comparable avec celui qu'on connait. Troisième astuce, parce que c'est pas possible de corriger les différences par des travaux, eh bien on va tenter d'ajuster les prix, de corriger les prix selon les différences de qualité. Ce sera la méthode multicritères que je vous expliquerai dans quelques instants. Et finalement, une quatrième astuce, c'est de passer par le revenu locatif comme unique indicateur de la qualité. Je commence donc par cette première astuce qui consiste à ne retenir que des biens suffisamment comparables pour qu'on puisse directement comparer les prix. Donc c'est l'idée qu'on va comparer le bien qu'il faut évaluer avec un ou plusieurs bien semblables. Et on va admettre que la différence de qualité, parce qu'elle existera toujours, est si faible qu'il n'est pas nécessaire d'ajuster le prix. Alors c'est le moment de se rappeler quelles sont les caractéristiques pertinentes, importantes, d'un bien immobilier. Il y a principalement la taille, c'est la surface du terrain mais c'est aussi la surface d'habitation par exemple, la surface commerciale, la surface utile à disposition. Ensuite, très important aussi la localisation, et l'environnement, environnement direct, environnement plus élargi. Donc on parlera d'accessibilité, de distance à divers équipements, divers services comme des écoles ou des commerces. On parlera de nuisances sonores et de pollution auxquelles le bâtiment est exposé du fait de sa situation également de la vue et de l'ensoleillement qui sont très valorisés par les habitants. Ensuite il y a les caractéristiques du sol lui-même, donc la qualité du sol, pour un usage agricole principalement mais pas uniquement, une certaine qualité structurelle, géologique, quand il s'agit de construire, la pente, bien sûr aussi, la forme parfois de la parcelle. Ensuite on parlera de qualité des constructions, qualité des matériaux, de la vétusté, donc l'ancienneté, l'obsolescence éventuellement du bâtiment, et puis finalement on peut encore parler de choses encore plus qualitatives comme la typologie, l'unicité architecturale, la fonctionnalité, l'organisation des espaces, et cetera. On voit qu'il y a beaucoup de caractéristiques qui distinguent un bien immobilier d'un autre. Elles sont importantes ces caractéristiques, on peut pas les ignorer, en même temps une partie sont mesurables, une partie pas, ça va être difficile de prendre en compte. Donc encore une fois le cas idéal, c'est celui où on a un immeuble à évaluer et puis on peut observer le prix qui a été payé pour un immeuble suffisamment semblable par rapport à toutes ces caractéristiques. Bien sûr c'est quelque chose qui est très rare, c'est très rare de trouver des biens proposés en même temps sur le marché qui soient identiques ou presque sur toutes ces caractéristiques. Ca peut être le cas par exemple d'un lotissement de chalets, ou d'appartements, de plusieurs appartements dans un même immeuble. Et encore, il y aura toujours 2 petites différences surtout en termes de situations, par exemple l'appartement qui est situé plus haut dans l'immeuble, eh bien il y a une meilleure vue, peut-être aussi une meilleure tranquillité, donc il y a une plus value naturelle par rapport à un appartement qui se retrouverait au rez-de-chaussée par exemple. Alors parfois on peut admettre que les différences se compensent. Un chalet a peut-être un petit peu moins de vue qu'un autre mais en même il est peut-être mieux protégé des nuisances sonores. Alors ces compensations qui nous permettent de comparer des prix pour des objets qui sont quand même pas tout à fait les mêmes eh bien ces compensations, elle dépendent en principe de la personne qui compare. Quelqu'un qui tient énormément à la vue n'acceptera par exemple pas la compensation par une tranquillité plus grande, et inversement celui qui tient vraiment à la tranquillité n'acceptera pas le bruit en échange d'une meilleure vue. Donc on voit que ces comparaisons et compensations surtout dépendent beaucoup de la personne qui les fait donc la personne pour laquelle on détermine un consentement à payer ou un consentement à accepter. Lorsque les immeubles que l'on compare sont trop différents, on va parfois procéder à un ajustement des travaux en fait, de façon hypothétique on s'entend, on va pas modifier un des deux bâtiments pour le rendre identique à l'autre mais on va calculer combien ça coûterait de faire ces travaux de manière à ce que ça devienne comparable. Par exemple, si vous comparez un immeuble vétuste, ancien, avec un immeuble neuf eh bien vous allez devoir tenir compte de travaux qui permettraient de rendre le bâtiment vétuste neuf. Et la comparaison des prix prendra en compte ces différences, sur cet investissement nécessaire pour arriver à la comparabilité. Juste pour prendre un exemple, supposons que vous avez un bâtiment neuf à évaluer et puis que vous avez un bâtiment très similaire mais relativement dégradé et qu'il faudrait, je dis un chiffre, 200 000 d'investissement pour le remettre à neuf, et ce bâtiment dégradé s'est vendu pour 800 000. Et bien vous pouvez compter que le bâtiment dégradé, 800 000, plus les travaux 200 000, reviendrait à un million, un million c'est le maximum que l'acheteur accepterait de payer pour le bâtiment neuf. Alors, ça c'est quand il y a des différences de vétusté, d'âge, ça marche dans les 2 sens, on peut aussi utiliser ça pour estimer le bâtiment ancien à partir du bâtiment neuf, ça marche aussi de façon similaire s'il y a des différences structurelles qui se laissent relativement facilement compenser par exemple, si un des 2 bâtiments a, j'en sais rien, des panneaux photovoltaïques sur le toit ou il a une piscine. Admettons que le bâtiment à évaluer possède une piscine, l'autre bâtiment pas, eh bien on calculera le prix auquel il a été vendu, plus le prix de la piscine ou le coût de construction d'installation d'une piscine, ce sera le montant à payer pour le bâtiment qui en est déjà équipé. Par contre, si le bâtiment à évaluer n'a pas de cellule photovoltaïque et le bâtiment dont on connaît le prix en a, eh bien on va prendre le prix du bâtiment avec les cellules photovoltaïques du bâtiment pour lequel on a un prix de transaction et on va soustraire de ce prix le coût d'installation des cellules photovoltaïques pour déterminer le consentement à payer pour le bâtiment qui n'en a pas. Lorsque les différences entre les bâtiments évalués et les bâtiments dont on connaît les prix sont trop grandes pour qu'on puisse les ignorer et qu'elles ne se laissent pas non plus simplement éliminer par des travaux, eh bien une autre approche consiste, à ce moment-là, à utiliser une méthode multi-critères, c'est à dire on va vraiment identifier les différences et on va essayer de les valoriser, on va essayer de les prendre en compte de façon systématique. La démarche consiste d'abord à établir une liste des critères de qualité qu'on va prendre en compte, donc tout ce qui est important pour le client, pour l'acheteur potentiel, quelles sont les caractéristiques, les qualités si vous voulez, des bâtiments qui seront pertinentes pour lui. Ensuite, il va falloir établir un barème, c'est-à-dire déterminer à la fois une fourchette de notation, par exemple, je ne sais pas, de 1 à 5, mais aussi il faudra qu'on détermine comment on traduit une qualité en note. Je prends un exemple. Supposons que c'est la surface du terrain qui est une caractéristique importante à prendre en compte, on va essayer de la noter cette surface sur une échelle de 1 à 5, parce que c'est l'échelle qu'on a choisie, eh bien on pourrait dire une parcelle qui a moins de 300 mètres carrés reçoit une note 1, une parcelle qui a entre 300 et 450 mètres carrés 300 une note 2, entre 450 et 600 une note 3 etc. Donc on pourrait faire comme ça, ou alors on pourrait aussi dire, la note, eh bien c'est la surface de la parcelle, divisée par 300. Avec ça la parcelle de 300 mètres carrés a une note 1. La parcelle de 600 mètres carrés a une note 2 etc. Donc on peut, vous voyez il y a plusieurs façons de traduire les caractéristiques ou les qualités en notes, il faut qu'on soit très clairs, avec le client, si possible, sur la façon de procéder. C'est quelque chose qu'on fait couramment dans les concours d'architecture maintenant, quand il faut comparer des projets, là aussi on détermine des critères et un barème qui permet de comparer systématiquement les projets, en fonction des critères ou des qualités retenues. Donc ça c'est les 2 premières étapes ensuite, quand on aura une note pour chacune des caractéristiques, on aimerait arriver à une note globale, on va pas faire simplement la somme ou la moyenne des notes obtenues, parcequ'on voit bien que certains critères, certaines qualités sont plus importantes que d'autres pour le client et donc il faut aussi établir une pondération, un système de pondération, c'est à dire un poids qu'on attribue à chacune des notes avant de calculer une moyenne pondérée de ces notes. Et puis finalement, on peut faire, on peut utiliser ce système d'évaluation, pour évaluer chaque bâtiment qu'on compare à l'objet qui nous intéresse. Ça permet de choisir, dans les concours ça permet de choisir le meilleur projet si on a le choix entre plusieurs bâtiments. Ça permet de choisir celui qui correspond le mieux à nos critères. Ça va pas forcément nous aider à déterminer le prix acceptable pour un bâtiment en comparaison avec les autres. Pour ça, il faudrait plutôt que le prix soit un élément de la notation et ensuite on cherche le prix pour le bâtiment évalué qui lui permet d'obtenir la même note, que le meilleur des autres bâtiments alternatifs, c'est-à-dire parmi les bâtiments alternatifs celui qui a obtenu la note globale la plus élevée. Ça a l'air un peu compliqué mais je vais vous aider avec un exemple. Donc dans cet exemple on va comparer des immeubles administratifs. Et les caractéristiques qu'on a choisi de retenir avec notre client sont le prix, la surface utile, et l'âge du bâtiment. Et on a choisi d'attribuer des notes entre 0 et 1. Et ça sera des notes continues, alors le tableau représente les caractéristiques, le prix, la surface utile et l'âge du bâtiment, et le barème, pour le prix ça sera, 1 moins le prix auquel le bâtiment est proposé divisé par 10 millions, vous voyez bien qu'un bâtiment qui serait proposé pour 10 millions et plus, eh bien il aurait déjà une note 0, s'il est proposé pour 5 millions il a une note de 0,5 etc. Là on a une relation inverse entre la caractéristique et la note, ce qui est normal puisqu'on préfère des bâtiments moins coûteux que plus coûteux. Pour la surface la relation est directe, donc la note augmente avec la surface, elle est calculée dans cet intervalle 0 à 1 simplement en divisant la surface utile de chaque bâtiment par 2 000, surface en mètres carrés. Et finalement pour l'âge, là de nouveau une relation négative donc plus le bâtiment est ancien, plus faible sera la note. Et on a choisi cette petite formule pour convertir les années en notes entre 0 et 1. Finalement, on a attribué une pondération, une pondération à chacun des critères. Donc le prix reçoit la pondération, le poids le plus important, 60 %, la surface 30 % et l'âge 10 % et la somme des pondérations est évidemment égale à 1. Alors maintenant que ce système d'évaluation est en place, on peut l'utiliser pour comparer le meilleur immeuble alternatif à celui qu'il s'agit d'évaluer. soit offert pour le prix de 5 millions, il a une surface utile de 10 000 mètres carrés, et il date de 5 ans. Alors que l'immeuble évalué a une surface utile de 800 mètres carrés, il est plus petit, et compte déjà 15 ans. La question c'est, quel est le prix pour l'immeuble évalué qui lui permet d'obtenir la même note que les meilleurs immeubles alternatifs. Alors est plus petit et plus vieux, donc a priori il aura plutôt une note plus faible, ce qui peut être compensé bien sûr par un prix plus faible et on verra de combien. Alors le système d'évaluation, eh bien il nous donne d'abord les notes pour le meilleur immeuble alternatif, 5 millions le prix, donc la note pour le prix c'est 1 moins le prix divisé par 10 millions, donc 5 millions divisé par 10 millions 0,5, 1 moins 0,5, 0,5. La surface 1 000 mètres carrés divisée par 2 000 égale aussi 0,5. Et finalement, l'âge, 5 ans, 1 moins 5,03 ça nous fait 0,85. Il nous reste à calculer la moyenne en utilisant la pondération, donc ça sera 0,5 multiplié par 0,6, plus 0,5 multiplié par 0,3, plus 0,85 multiplié par 0,1. Ça nous fait une note globale pour le meilleur immeuble alternatif de 0,535. Du côté de l'immeuble évalué, on dispose de la surface, les 800 mètres carrés, avec ça il obtient une note plus faible que l'immeuble alternatif, 0,4, alors aussi une note plus faible pour l'âge parce qu'il est plus vieux, 0,55, il reste à trouver la note pour le prix qui permet de compenser cela de façon à ce que la moyenne pondérée de ces 3 notes nous donne la même note globale que le meilleur immeuble alternatif. Donc on voit que c'est le prix maximum qui fait que ce bâtiment est intéressant par rapport l'autre, au moins aussi intéressant en termes de notes qu'il obtient. C'est donc un prix de 0, pardon excusez-moi, c'est une note de 0,6 pour le prix, qui correspond à un prix de 4 millions. Donc la réponse à la question c'est 4 millions. Avec ce, à ce prix-là, l'immeuble évalué obtient dans ce système d'évaluation multicritères une note aussi bonne que le meilleur immeuble alternatif. La dernière astuce qui va nous permettre de comparer les prix d'immeubles différents, c'est d'utiliser le revenu comme indicateur ou comme mesure de la qualité. En fait il est très naturel de mesurer la qualité par le loyer ou par le revenu locatif parcequ'après tout, c'est ça que recherche l'investisseur, donc c'est une méthode d'évaluation ici qui s'applique aux immeubles recherchés par les investisseurs donc aux immeubles de rapport. Par opposition aux immeubles d'usage, d'utilisation, de jouissance, pour lesquelles on va plutôt utiliser les méthodes que nous avons vues juste avant. Donc, ce qui intéresse l'investisseur c'est le revenu locatif et c'est plutôt le revenu net que le revenu brut. donc le revenu locatif diminué des charges, de ces charges de propriétaire. Et même là, on a vu que c'est réducteur de se limiter au revenu puisque l'investisseur recherche aussi la plus-value, donc le potentiel de variation des revenus, ou si vous voulez l'évolution des revenus sur plusieurs années, donc on voit que cette méthode très simplifiée qu'utilise le revenu courant ou revenu moyen des 3 dernières années comme unique indicateur de la qualité, c'est une méthode qui devrait être réservée aux biens dont on peut penser que le revenu va évoluer, de façon régulière, qui va pas augmenter ou baisser ces prochaines années. Alors on l'a vu aussi dans une leçon précédente, le consentement à payer d'un investisseur qui compare les revenus, du placement immobilier avec ceux du placement financier, ce consentement à payer est égal à la valeur actualisée des revenus nets. Et cette valeur actualisée se réduit à une expression très simple lorsque ces revenus croissent à un taux constant. C'est l'expression qui est représentée ici, prix est égal au revenu divisé par le soit par le taux d'actualisation si lesrevenus sont constants, soit par le taux d'actualisation moins le taux de croissance des revenus si les revenus croissent à un taux constant. Donc utiliser cette méthode, cette formule, c'est quelque chose qui est, qui découle si on veut, logiquement des hypothèses d'arbitrage entre un placement immobilier et un placement financier alternatif. Donc dans la formule on utilise le rapport revenu, prix que j'ai noté Rhô, et ce rapport revenu prix ici va être donné par des offres alternatives. Et c'est ça la différence par rapport à ce qu'on a fait avant. Dans la méthode qui consiste à évaluer les immeubles d'après leurs revenus, d'après la, sur la base des rendements et des revenus promis, eh bien on détermine ce coefficient actualisé, ce diviseur, on le détermine sur la base du taux de rendement requis et sur le taux de croissance des revenus Alors qu'ici le Rhô est déterminé par comparaison avec des offres alternatives, donc si vous voulez, c'est le Rhô observé pour d'autre propositions d'immeubles de rapport, le Rhô qui est observé ou qui est calculé en divisant les revenus locatifs, bruts ou nets de cet immeuble par les prix auxquels il sont proposés. Et donc quand j'ai calculé un Rhô moyen donné par les offres alternatives, je peux l'utiliser pour déterminer le prix acceptable pour l'immeuble évalué connaissant son propre revenu locatif. il existe une façon inverse de le faire, en fait la même logique mais ça consiste à passer par un multiplicateur. Vous voyez que au lieu d'utiliser, au lieu de diviser le revenu locatif par Rhô, on peut aussi le diviser par par un multiplicateur que j'ai noté Mu. Donc la même chose on calcule les Mu correspondant à des offres alternatives, à d'autres immeubles, tout simplement en prenant les prix auxquels les immeubles sont proposés divisé par les revenus locatifs de ces autres immeubles, on calcule les Mu d'autres offres, on fait une moyenne de ces Mu et on l'utlise, cette moyenne, pour calculer le prix acceptable de l'immeuble évalué, sur la base de son propre revenu locatif. Le Mu et le Rhô sont reliés par un simple fonction de réciprocité. Cette approche multiplicateur de revenu, c'est celle qui est plutôt utilisée dans les pays anglo-saxons alors que dans les pays francophones, on utilise plutôt le Rhô qui est le rapport revenu prix. Le Mu c'est le prix d'une unité de revenu, ou encore c'est le price earning ratio, qui est répandu dans le monde de la bourse.Voilà nous arrivons au terme de cette leçon, dans laquelle nous avons vu comment on peut comparer des immeubles différents et leurs prix, de façon à permettre à l'acheteur d'un objet particulier de ne pas payer plus que nécessaire, au vu de ce qu'il y a d'autre sur le marché, c'est-à-dire des autres objets qui sont proposés avec leurs prix. Et on a vu que la difficulté c'est que ces objets sont différents les uns des autres, et qu'on ne peut pas directement comparer les prix en règle générale, et on a vu différentes astuces qui permettent de rendre ces prix comparables. Dans la leçon suivante et celles qui viennent après, nous allons passer à l'estimation du prix de marché. Merci d'avoir suivi cette leçon et rendez-vous dans la prochaine.
